Real-estate law – Häufig gestellte Fragen

Beim Immobilienkauf in der Schweiz fallen neben dem eigentlichen Kaufpreis verschiedene Nebenkosten an. Dazu gehören die Notariatsgebühren, die je nach Kanton zwischen 0,1 % und 0,5 % des Kaufpreises betragen können. Hinzu kommen die Grundbuchgebühren für die Eintragung des Eigentumsübergangs, die in der Regel zwischen 0,1 % und 0,3 % liegen.

In vielen Kantonen wird zudem eine Handänderungssteuer erhoben, die bis zu 3 % des Kaufpreises betragen kann. Im Kanton Genf liegt diese Steuer bei 3 % und wird in der Regel zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt. Weitere Kosten können für Maklerprovisionen, Gutachten und gegebenenfalls für die Eintragung von Hypotheken anfallen. Insgesamt sollten Käufer mit Nebenkosten von etwa 3 % bis 5 % des Kaufpreises rechnen.

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, das von den kantonalen Grundbuchämtern geführt wird. Es verzeichnet sämtliche Grundstücke eines Kantons sowie die daran bestehenden Rechte, Lasten und Vormerkungen. Das Grundbuch geniesst öffentlichen Glauben – das bedeutet, dass sich Dritte auf die Richtigkeit der Eintragungen verlassen dürfen.

Für den Immobilienkauf ist das Grundbuch von zentraler Bedeutung, da der Eigentumsübergang an Grundstücken in der Schweiz erst mit der Eintragung im Grundbuch wirksam wird. Ohne Grundbucheintrag ist der Käufer nicht Eigentümer, selbst wenn er den Kaufpreis bereits bezahlt hat. Das Grundbuch gibt auch Auskunft über bestehende Hypotheken, Dienstbarkeiten (wie Wegrechte oder Bauverbote) und andere Belastungen, die für einen Kaufentscheid relevant sind.

Der Erwerb von Immobilien durch Personen im Ausland wird in der Schweiz durch das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG), besser bekannt als «Lex Koller», geregelt. Grundsätzlich benötigen ausländische Staatsangehörige ohne Wohnsitz in der Schweiz eine Bewilligung, um Wohnimmobilien zu erwerben.

Es gibt jedoch wichtige Ausnahmen: EU- und EFTA-Bürger mit einer gültigen Aufenthaltsbewilligung (B-Bewilligung) in der Schweiz können ohne Bewilligung Wohneigentum für den Eigenbedarf erwerben. Personen mit Niederlassungsbewilligung (C-Bewilligung) sind den Schweizer Bürgern gleichgestellt. Für Gewerbeimmobilien gelten weniger strenge Regeln – diese können in der Regel ohne Bewilligung erworben werden, sofern sie tatsächlich gewerblich genutzt werden.

Eine Dienstbarkeit ist ein beschränktes dingliches Recht, das einem Berechtigten eine bestimmte Nutzung an einem fremden Grundstück einräumt oder dem Eigentümer bestimmte Handlungen untersagt. Häufige Beispiele sind Wegrechte (Durchgangsrechte über ein Nachbargrundstück), Bauverbote, Näherbaurechte oder Nutzungsbeschränkungen.

Dienstbarkeiten können den Wert einer Immobilie erheblich beeinflussen. Ein Wegrecht, das über Ihr Grundstück führt, kann beispielsweise die Nutzungsmöglichkeiten einschränken und den Verkehrswert mindern. Umgekehrt kann ein Wegrecht zu Ihren Gunsten den Wert Ihres Grundstücks erhöhen, wenn es den Zugang zu einer öffentlichen Strasse sicherstellt. Vor jedem Immobilienkauf empfehlen wir dringend, den Grundbuchauszug sorgfältig auf bestehende Dienstbarkeiten zu prüfen.

Der Ablauf eines Immobilienkaufs in der Schweiz folgt einem klar strukturierten Prozess. Zunächst einigen sich Käufer und Verkäufer auf die wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere den Kaufpreis und den Übergabetermin. Anschliessend wird ein Kaufvertrag erstellt, der in der Schweiz zwingend öffentlich beurkundet werden muss – das heisst, er muss von einem Notar aufgesetzt und von beiden Parteien in Anwesenheit des Notars unterzeichnet werden.

Nach der Beurkundung reicht der Notar den Vertrag beim Grundbuchamt ein. Das Grundbuchamt prüft den Vertrag und nimmt die Eigentumsübertragung vor. Der Kaufpreis wird in der Regel über ein Treuhandkonto des Notars abgewickelt, was beiden Parteien Sicherheit bietet. Der gesamte Prozess dauert in der Regel vier bis acht Wochen, kann aber bei komplexeren Transaktionen länger dauern.

Das Schweizer Mietrecht bietet Mietern einen umfassenden Schutz. Zu den wichtigsten Rechten gehören der Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen, der Kündigungsschutz und das Recht auf Mängelbeseitigung. Mieter können den Anfangsmietzins innerhalb von 30 Tagen nach Einzug bei der Schlichtungsbehörde anfechten, wenn sie ihn für missbräuchlich halten.

Bei Mängeln an der Mietsache hat der Mieter das Recht, vom Vermieter die Behebung zu verlangen. Wird der Mangel nicht behoben, kann der Mieter unter bestimmten Voraussetzungen eine Mietzinsreduktion durchsetzen oder den Mangel auf Kosten des Vermieters selbst beheben lassen. Kündigungen durch den Vermieter können bei der Schlichtungsbehörde angefochten werden, wenn sie gegen Treu und Glauben verstossen oder als Rachekündigung eingestuft werden.

Wir bieten eine kostenlose telefonische Erstberatung von bis zu 20 Minuten an, in der wir Ihr Anliegen besprechen und eine erste Einschätzung abgeben. So können Sie sich ein Bild von unserer Arbeitsweise machen, ohne sich finanziell zu verpflichten.

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Stockwerkeigentum ist eine besondere Form des Miteigentums, bei der jeder Miteigentümer das ausschliessliche Recht hat, bestimmte Teile eines Gebäudes zu nutzen und auszubauen. Typischerweise handelt es sich dabei um einzelne Wohnungen oder Geschäftsräume. Jeder Stockwerkeigentümer besitzt einen ideellen Anteil am gesamten Grundstück und Gebäude sowie ein Sonderrecht an seiner spezifischen Einheit.

Im Gegensatz zum einfachen Miteigentum, bei dem alle Miteigentümer gleichberechtigt über die gesamte Sache verfügen, gibt das Stockwerkeigentum jedem Eigentümer eine gewisse Autonomie über seine Einheit. Allerdings müssen sich alle Stockwerkeigentümer an das gemeinsame Reglement halten, das Fragen wie die Nutzung gemeinschaftlicher Räume, die Kostenteilung für Unterhalt und Verwaltung sowie Abstimmungsverfahren regelt.